第一種運營模式，是我們逐漸認同“只租不賣”，通常在物業(yè)建成后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常邀請投資合作，以租金為主要收入來源。目的是甚麼?產(chǎn)權(quán)形成后，財產(chǎn)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲得良好的融資。一般來說，這個金融市場有多重融資，第一次通常是銀行;的抵押貸款融資，第二次經(jīng)濟評估會議是關(guān)于基金會、信用證明等的融資。該值將在連續(xù)打包后縮短。這是第一種模式，華爾街十大金融巨頭 還有人記得嗎。

第二種運營模式，是“賣”，這是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式。隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸普及，單純的銷售已經(jīng)不能適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率和開發(fā)風(fēng)險高、投資回收期長”的特點，能夠全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者非常少;即使他們買得起，理性的投資者也不愿意在投資回收期如此長的項目上投入大量的資金。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不可避免地面臨兩難的境地。一個難點是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體銷售時，很難找到買家，資金的開發(fā)無法回籠;第二個困難是，當(dāng)你經(jīng)營自己的企業(yè)時，由于投資回收期長，你必須承受巨大的資金壓力，而且你不能盡快收回資金來投資開發(fā)其他項目，這影響了整體運營。為了解決自身的困難，開發(fā)商不得不在開發(fā)和運營模式上尋找創(chuàng)新的途徑。所以大部分高檔寫字樓進入市場的方式都是只租不賣或者租賣并舉。

第三種運營模式，叫做“租售結(jié)合”，通常是投資者和開發(fā)商在其中;租出一些房產(chǎn)。另一方面，有兩種出售方式，一種是在底層出售，最典型的是萬達，大連，離開一樓，在二樓和三樓賣給沃爾瑪。事實上，萬達，大連嘗到了很多甜頭。那個樓層的售價一般是市場價的二到三倍，最高的是19.1萬平米。沃爾瑪?shù)闹饕痰臧l(fā)揮了非常重要的作用。我相信是這個角色的“拖累”，這個“拖累”其實是好的。為了提升沃爾瑪，的價值，它是主力店，或者說長期回報起著決定性的作用。為什么租售結(jié)合?大部分是迫于資金，的壓力，一部分賣出后套現(xiàn)，一部分出租，這是住宅地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的一個比較。

對于商業(yè)地產(chǎn)的運營模式的大型商業(yè)地產(chǎn)，其運營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以租金作為投資回報的形式;商業(yè)地產(chǎn)項目可以打包上市，形成商業(yè)地產(chǎn)金融;對于小型商業(yè)地產(chǎn)，大部分項目仍然采用租金回收的方式。然而，在國內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)項目中，住宅樓和寫字樓的底層以及商業(yè)街和商品市的各種市場都采用商鋪出售、分散經(jīng)營的模式。這種模式在后期的運營管理上存在很大的問題，大家在投資的時候需要謹慎。